주택 누수 책임소재와 보험금 청구까지!

다가구 주택, 단독 주택 등 주택 건물에 살다 보면 누수로 인해 피해가 발생되는 경우가 많습니다. 3층 건물에 2층 바닥 배관이 터져 1층에 피해를 주기도 하고, 옥상 방수층 균열로 아랫층에 피해가 생기는 경우도 있습니다. 이러한 누수 사고 발생 시 책임소재와 대처법, 보험금 청구까지 모두 알아보겠습니다.

 

2024.11.04 - [생활정보] - 아파트 누수 책임소재와 보험금 청구까지!

아파트 누수 책임소재와 보험금 청구까지!

 

 

 

 

누수란?

 

'누수'란 물이 새는 것을 뜻하는 한자어로 대체적으로 어떠한 사유로 집에서 물이 새는 것을 뜻합니다.

 

 

누수가 발생하는 원인

 

주택에서 누수가 발생하는 원인은 굉장히 다양하지만 흔하게는 노후화로 인해 발생되는 경우가 많고, 아래와 같은 상황에서의 누수가 많습니다.

 

• 옥상 방수층 균열로 인해 아랫층에 피해가 생긴 경우
• 바닥에 매립되어 있는 배관이 터지거나 균열이 생겨 그 틈으로 물이 새어나와 아랫집에 피해는 주는 경우
• 화장실 방수층 균열로 인해 아랫집에 피해를 주는 경우
• 겨울철 동파로 인한 누수 등

 

누수사고 최초 발견시에는?

 

건물에 누수가 있다면 보통 아랫집이나 피해를 입은 세대에서 윗집 또는 임대인에게 알려옵니다. 화장실 천장을 봤더니 물이 고여있다던지, 안방 벽지가 울어있어 보니 벽지가 젖어있는 경우 등 아랫집에서 먼저 발견하여 건물주(임대인)에게 통보를 하여 알게되는 경우가 많습니다. 이럴때는 우선적으로 누수탐지 업체를 통해 원인을 파악해야 합니다. 누수탐지 후 배관 교체 또는 방수층 재시공 등 누수가 발생한 원인에 따라 공사를 진행하셔야 합니다. 누수탐지와 공사를 별도로 진행하는 업체도 있으니 동네 지업사를 방문하시거나 인터넷에 누수 공사 업체를 검색해 보시면 많은 업체를 확인해 볼 수 있습니다. 

 

주택에서 누수, 누가 책임을 져야하나?

 

우리집에서 누수가 발생하여 아랫집에 피해를 줬거나 우리집으로 물이 들어와 피해를 봤다면 우선 책임소재를 따져봐야합니다. 누수 피해는 매우 다양한 원인에 의해 발생할 수 있으므로 면밀한 누수탐지를 통해 정확한 원인을 파악해야 하며, 원인에 따라 책임소재가 달라질 수 있습니다. 전유부, 공유부, 임대차 여부에 따라 배상의 주체가 달라질 수 있으니 아래 몇가지 예시 사례를 통해 확인해 보겠습니다.

 

1. 3층 연립주택 건물에 임차인으로서 2층에 거주중인 A씨, 3층의 배관노후로 인해 2층으로 물이 새어 들어온 경우

 

▶ 임대인이 A씨에게 배상을 해야합니다. 임대인 소유의 건물에서 발생한 누수로 임대인의 배관 관리 부주의로 인해 발생한 사고이므로 임대인의 책임으로 인정됩니다.

 

2. A씨 소유의 3층 연립주택, 1~3층 모두 A씨 가족이 거주를 하고 있고 3층의 배관노후 또는 화장실 방수층 불량, 옥상 방수층 불량 등으로 인해 세대내에 피해가 발생한 경우

 

▶ A씨에게 책임 있는 사고로 직접 책임지고 수리를 하면 됩니다. 보험청구는 별개의 문제로 아래에서 다시 다뤄보겠습니다.

 

3. 3층 연립주택 건물에 임차인으로 거주중인 A, B씨, 1층에는 A씨가 거주하고 2층에는 B씨가 거주할 경우 2층의 바닥 매립배관 파열 또는 화장실 방수층 노후로 인해 1층에 누수피해가 발생한 경우 

 

3-1. 3층 연립주택 건물 3층에 임차인으로 거주중인 A씨, 옥상의 방수층 노후로 인해 집에 누수피해가 발생한 경우

 

▶ 임대인에게 책임이 있습니다. 바닥에 매립되어 있는 방수층, 배관 등은 임차인 관리 영역 밖이므로 임대인에게 소유·관리 책임이 있습니다. 따라서 임차인의 행위로 인해 발생한 누수가 아닌 건물의 노후로 인해 발생한 누수사고는 소유주, 즉 임대인이 책임을 져야합니다.

 

4. 겨울철 동파로 인해 매립배관에 균열이 생겨 누수가 발생한 경우

 

▶ 이러한 경우는 여러 상황을 따져 책임소재를 나누어야 합니다. 바닥에 매립되어 있는 배관이 터져 물이 새어나올 수도 있지만 겨울철 동파사고를 대비해 임대인(건물주)가 여러 주의사항을 알릴 수 있습니다. 물을 미세하게 틀어놓으라고 한다던지 등 동파사고에 대비하기 위한 최소한의 노력으로 행동에 주의를 기울여야 할 것 입니다. 이러한 임대인의 주의에도 불구하고 세대에서 이를 무시하거나 별도의 노력을 기울이지 않아 동파사고로 이어졌다면 임차인으로 거주중인 세대주라도 누수사고의 책임을 질 수 있습니다.

 

보험금 청구 전 필수 확인사항(보험의 성격)

 

위에서 본 바와 같이 원인을 확인했더니 나의 책임으로 인해 사고가 발생해 아랫층에 배상을 해야한다면, 보험을 먼저 떠올릴 것 입니다. 그렇다면 어떤 보험을 적용해 보상처리를 받아야 하는지 보험에 대해 먼저 알아보겠습니다. 우리집에서 누수사고가 발생했을 때 보상이 가능한 보험은 아래와 같이 크게 세 가지가 있습니다.

 

① 일상생활배상책임보험

② 임대인배상책임보험

③ 급배수시설누출손해

 

1. 일상생활배상책임보험 (가입금액 : 1억원, 자기부담금 : 2만원 / 20만원 / 50만원)

 

우선 일상생활배상책임보험은 주로 운전자보험이나 장기보험에 특약으로 가입돼있는 경우가 많으며, 보험료는 1,000원 안팍으로 저렴하지만 보장 범위는 매우 넓습니다. 참고로 해당 보험은 누수를 위한 보험이 아닌 명칭 그대로 일상생활을 함에 있어서 예기치 못한 사유로 제3자에게 피해를 끼쳤을 때 보장되는 보험입니다.

 

일상생활배상책임보험에서도 '피보험자의 범위'에 따라 세가지 분류로 나뉠 수 있습니다. 아래에 설명드리는 피보험자 범위라는 것은 등본상 해당 소재지에 함께 이름이 올라가 있고, 실거주를 하고 있는 경우를 말합니다.

 

◇ 피보험자 범위에 따른 일상생활배상책임 보험 분류

• 가족일상생활배상책임보험 : 본인과 배우자, 자녀, 동거 중인 친인척 모두 포함
• 일상생활배상책임보험 : 본인과 배우자, 13세 이하의 자녀
• 자녀만의배상책임보험 : 자녀 본인만 해당

 

→ 피보험자 범위 비교 : 가족일상생활배상책임보험 > 일상생활배상책임보험 > 자녀만의배상책임보험

 

예를 들어 아버지 명의 자택에 4인 가족이 실거주를 하고 있고, 우리집에서 누수가 발생하여 아랫층에 피해가 발생했을 때 소유주인 아버지 앞으로 보험이 없더라도 함께 거주중인 배우자나 자녀에게 가족일상생활배상책임 보험이 있는 경우, 해당 보험의 동등한 피보험자로서 보험 처리가 가능합니다. 즉, 가족일상생활배상책임보험의 경우에는 함께 거주하고 있는 가족 중 어느 누구 앞으로 보험이 하나만 있어도 등본상 함께 가주하고 있는 가족 모두 담보 가능합니다.

 

따라서 우리집에서 누수사고가 발생해 보험 처리를 하려면 아래사항을 먼저 확인 후 접근하면 보험처리가 수월합니다.

 

① 소유주가 누구인지?

② 소유주 실거주 유무

③ 누수원인이 무엇인지?

④ 해당 보험의 피보험자에 해당하는지?

 

위에서 책임소재를 살펴본 바와 같이 실제 사고발생의 책임을 져야하는 피보험자가 해당 소재지의 집을 소유하고, 실제 거주를 하고 있고, 가입되어 있는 보험에 피보험자로서의 지위에 있다면 보험처리는 당연히 가능하게 됩니다.

 

4인 가족이 아버지 명의로 돼있는 증권상 소재지에 실거주를 하고 있고, 해당 소재지에서 거실 난방 배관의 노후로 인해 누수가 발생했다고 가정을 해보겠습니다. 위에서 설명드린 바와 같이 매립 배관의 노후로 인한 누수는 소유주의 관리 책임 부주의에 의해 발생한 사고이기 때문에 피보험자에게 책임이 발생합니다. 이때 소유주 앞으로 배상책임 보험이 없더라도 함께 거주하고 있는 자녀 앞으로 가족일상생활배상책임 보험이 가입되어 있다면, 아버지도 이 보험 안에서는 피보험자에 해당되므로 자녀 보험으로 처리 가능한 것 입니다. 따라서 집 소유주가 누구인지, 세대 구성원 앞으로 가입돼 있는 배상책임 보험이 어떤 종류인지를 먼저 파악 후 접근하면 보험청구가 수월해집니다.

 

※ 요약

 

① 소유주가 누구인지? 아버지

② 소유주 실거주 유무? 실거주 ㅇ

③ 누수원인이 무엇인지? 바닥 난방배관 노후

④ 피보험자에 해당하는지? ㅇ (자녀에게 가족일상생활배상책임보험이 있으므로 소유주인 아버지도 피보험자에 해당)

 

▶ 보험처리 가능!

 

더하여 2019년 이후 가족일상생활배상책임보험Ⅱ, 가족일상생활배상책임보험Ⅲ 상품으로 변경이 되었습니다. 기존 일상생활배상책임 보험에서는 피보험자가 증권상 소재지를 소유하고 실거주까지 해야했지만, Ⅱ 상품 이후부터는 소유 물건이 2개 이상일 경우 한 곳을 선택하여 증권상 소재지로 등록 할 수 있습니다.

 

즉, A씨가 B, C 두 채의 집을 소유하고 있고 B 집에 실거주를 하며 C 집은 임대를 줬을 때, 기존 가족일상생활배상책임보험에서는 실거주를 하고 있는 B 집에 대해서만 보험 처리가 가능했습니다. 가족일상생활배상책임보험 Ⅱ 상품에서는 B, C 집 둘 중 한 곳을 선택하여 증권상 소재지로 등록 할 수 있고, 누수사고 발생 시 증권상 소재지 한 곳에 대해서만 보상을 받을 수 있는 것입니다. Ⅱ 상품 이후 부터는 해당 사항이 변경되면서 다주택자의 경우 선택지가 넓어졌고, 누수 사고에 한해 자기부담금이 50만원으로 상향(과거 2만원 → 20만원 → Ⅱ 상품 이후 50만원)되었습니다. 그리고 최근 누수사고 발생률이 급진적으로 증가하면서 가족일상생활배상책임보험Ⅲ에서는 면책기간이 추가 되었으므로 보험금 청구 시 가입된 보험을 잘 확인 해보셔야 합니다.

 

<예시>

 

위에서 언급한 내용으로 A씨 소유의 3층짜리 연립주택 3층에 A씨 가족이 거주하고, 1, 2층에 임차인이 거주 중 3층의 배관노후로 인해 아랫층에 누수가 발생했을 경우를 다시 한번 가정해보겠습니다. 

 

해당 건물이 A씨 소유이고, 3층에 A씨가 실거주를 하고 있다면 1, 2층 임차세대에 발생한 피해에 대해서 A씨 책임에 따른 가족일상생활배상책임보험으로 처리가 가능합니다(가족일상생활배상책임Ⅰ과 달리 가족일상생활배상책임 Ⅱ, Ⅲ의 경우 실거주를 하지 않아도 증권상 소재지로 등록이 돼 있다면 보상처리 가능). 이때 A씨의 책임과 보험처리가 가능한 사고에 해당하려면 임차인에게 피해가 있어야합니다.

 

즉, 3층에서 누수가 발생해 2층에 피해가 발생했더라도 건물 자체에 생긴 피해는 보험과는 아무 상관이 없습니다. A씨 소유 건물 자체에 발생한 피해는 A씨의 재물 손해에 해당하기 때문에 배상책임 사고와는 무관합니다. 누수로 인해 임차인의 옷가지 또는 임차인 소유의 가전에 피해가 발생해 제3자에게 발생한 손해는 담보가 가능하지만, 애초 임대인이 시공해놓은 건물 벽지나 건물에 피해입은 부분을 수리하는 것에 대해서는 임차인에게 발생한 피해가 아니기 때문에 배상책임이 성립하지 않아 보험처리가 불가능하다는 입니다.

 

같은 맥락으로 3층에 A씨가 거주를 하고 있고, 1~2층에 등본상 같이 올라가 있는 가족이 거주 중 누수사고가 발생해 피해가 발생했다고 하더라도, 위에서 피보험자에 대해 본 바와 같이 등본에 같이 등재되어 있는 친족간 사고에 대해서는 약관상 면책이기 때문에 보험 처리가 불가능합니다. 

 

따라서 임대인이 다가구 연립주택을 소유하고 실거주를 하고 있더라도 '임차인'에게 누수로 인한 피해가 발생이 되어야만 배상책임이 성립하고 이에 대해 보험처리가 가능합니다. 여기서 말하는 임차인에게 발생한 누수 피해란 옷가지가 젖었다던지, 집안에 있는 임차인 소유의 물건 등이 물에 젖어 피해가 발생한 경우를 말합니다.

 

추가로 옥상 방수층 노후로 인해 3층 세대에 누수가 발생했을 경우, 3층에 임차인이 거주를 하고 있다면 임대인의 관리 책임 부주의로 인해 발생한 사고로서 임대인이 책임을 지고 배상을 해야합니다. 그러나 3층에 임대인 본인이 거주를 하고 있다면 임대인 소유의 재물에 발생한 사고로서 보험처리는 불가능합니다. 즉, 제3자 피해가 없는 배상책임이 성립하지 않는 사고로 여기서 언급하고 있는 배상책임 보험과는 무관한 사고이므로, 해당 보험에서는 처리가 불가능합니다.

 

2. 임대인배상책임보험

 

임대인배상책임보험은 명칭 그대로 임대인이 가입하는 보험입니다. 소유주가 직접 거주 하지 않고 임차인이 살고있는 집에서 누수가 났을 경우 보험처리 가능하며, 주로 화재보험에 특약으로 가입이 가능합니다. 화재보험이 가입되어 있지 않다면 위에서 설명드린 바와 같이 가족일상생활배상책임 Ⅱ , Ⅲ 상품을 가입하시고, 소재지를 임대 자택으로 등록해 놓으셔도 됩니다.

 

3. 급배수시설누출손해

 

위 1, 2번 보험은 배상책임 보험이기 때문에 나의 불법행위로 인해 남에게 피해가 발생해 이에 대한 손해배상을 담보하는 보험입니다. 그러므로 우리집에서 발생한 누수로 아랫층에 끼친 피해를 보상해주는 것 입니다. 반면 급배수시설누출손해 보험은 누수로 인해 우리집에 발생한 손해를 보상해주는 보험입니다. 즉, 바닥에 배관이 터져 우리집 장판 또는 벽지 등에 피해가 발생했을때 우리집에 피해 입은 부분에 대해 수리하는 비용이 보상처리 됩니다.

 

누수로 인한 우리집 수리비용, 보험처리 할 수 없는지?

 

일상생활배상책임보험, 임대인배상책임보험에서 『손해방지비용』으로 보상됩니다. 『손해방지비용』이란 피보험자 또는 그 대리인이 합리적으로 지출한 비용으로써 보험자가 보상하게 될 손실을 피하거나 경감시키기 위해 지출된 비용을 말합니다.

 

누수 사고에서는 우리집 공사비용에 대해 일부 보상 가능합니다. 예를들어 거실 바닥에 배관이 터져 아랫층에 피해가 발생했다면, 당장 수리를 하지 않으면 아랫층에 피해가 더 확대 될 것이기 때문에 이를 긴급히 수리하는 비용에 대해서 보상이 됩니다. 기본적으로는 배상책임 보험이기 때문에 아랫층에 대한 손해배상을 담보하지만 우리집 수리 비용에 대해서도 손실을 경감시키기 위해서 지출된 비용까지는 보상이 가능 합니다.

 

손해방지비용은 위에서 언급한 바와 같이 피해의 확대 방지를 위해 발생한 비용이므로 우리집 수리비에 대해서 전액이 보상되지는 않습니다. 배관이 터져서 공사를 할 경우 공사의 순서를 봤을 때 '누수탐지 → 바닥 철거 → 배관 교체 → 바닥 마감 → 마무리, 폐기물 처리' 순으로 진행이 된다면 '누수탐지 → 바닥철거 → 배관 교체' 비용 까지만 손해방지비용으로 인정 됩니다. 배관을 교체함으로써 누수는 멈출 것이고, 다음 단계의 수리는 우리집 마감재를 붙여넣는 공사에 해당되므로 누수를 멈추는 행위와는 관계가 없는 것입니다. 같은 맥락으로 화장실 방수층을 수리해야 할 경우 바닥을 전체 철거하고 공사를 한다면 방수층 공사 후 타일 재부착 비용은 불인정됩니다.

 

이상으로 주택 누수 발생 시 책임 소재와 보험금 청구까지 모두 살펴봤습니다. 감사합니다!